Anima entra no setor de moradia estudantil e planeja investir R$ 800 milhões

Miniatura de casas vistas com uma lupa (Getty Images)

A gestora de recursos imobiliários VBI Real Estate e o grupo Ânima Educação acertaram nesta semana o maior acordo já registrado no jovem mercado brasileiro de moradias estudantis. A parceria prevê que a VBI vai construir até 15 prédios de residências, com 5 mil camas nos próximos sete anos, com um investimento que poderá totalizar R$ 800 milhões.

Juntas, as empresas selecionaram uma lista de quatro cidades – não reveladas por enquanto – que receberão os primeiros empreendimentos. Em média, cada imóvel terá cerca de 250 quartos. O aluguel é cobrado por cama e vai de R$ 1,5 mil (cômodo coletivo) a R$ 3 mil (individual).

Os desembolsos nos projetos serão feitos pela VBI e colocados em prática pela Uliving, empresa de moradias estudantis fundada em 2012 pelos empreendedores Celso Martineli e Juliano Antunes. A startup tem como sócias a própria VBI, além da britânica Grosvenor Group. Uma unidade já pronta da Uliving em Santos (SP) também será incluída no pacote.

Caberá à Ânima garantir a demanda, encaminhando seus estudantes para esses imóveis. A companhia pode, inclusive, bancar o aluguel das unidades caso não apresente os inquilinos esperados. O grupo é dono da São Judas, do Centro Universitário Una e do UniBH, entre outros, reunindo 330 mil estudantes – escala de que o negócio precisa.

Inédito

É a primeira vez no Brasil que um grupo educacional fecha parceria dessa magnitude para oferecer moradias a universitários – algo bastante comum nos EUA e na Europa. Segundo o Ministério da Educação, o Brasil tem cerca de 8,5 milhões de universitários. Estima-se que um quinto tenha saído da casa da família para estudar – é justamente esse o mercado em que as empresas estão de olho.

“Essa aliança é totalmente inédita e exclusiva no Brasil”, destacou o CEO da Ânima, Marcelo Bueno. Segundo ele, a inovação atenderá um público cada vez maior de alunos da companhia, especialmente nos cursos de Medicina e Saúde, além dos jovens que mudaram de cidade.

A Uliving é pioneira no ramo e tem cinco edifícios em operação, com 2,3 mil leitos. Se a parceria com a Ânima for cumprida na íntegra, a Uliving vai triplicar o seu portfólio. “É uma parceria estratégica, porque ainda estamos desbravando um mercado pouco explorado”, disse o sócio da VBI, Rodrigo Abbud.

Como faltam dados sobre o funcionamento local desse mercado, o acordo só foi possível porque a Ânima abraçou a ideia e se dispôs a compartilhar dados sobre sua base de alunos.

O setor ainda tem poucos grupos organizados. Outro nome em crescimento é a Share, da incorporadora Mitre Realty em parceria com a Redstone Residential. A empresa tem três edifícios universitários, nos bairros da Consolação, Vila Mariana e Butantã – nas vizinhanças de Mackenzie, ESPM e USP, respectivamente.

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Yuca começa a atender quem quer investir em imóveis residenciais para aluguel

Apartamento mobiliado pela Yuca (Divulgação) Apartamento mobiliado pela Yuca (Divulgação)

SÃO PAULO – A Yuca foi criada com a proposta de fornecer aluguel descomplicado para pessoas físicas. Agora, a startup de propriedades (proptech) também está de olho em quem quer investir nesses imóveis residenciais.

A startup anunciou uma parceria com a Blackbird, escritório especializado em gestão de fortunas e estruturação de investimento. A Blackbird tem cerca de R$ 1 bilhão em ativos sob administração, atendendo clientes profissionais do mercado financeiro – como analistas, banqueiros e gestores de fundos.

O escritório viu na Yuca uma oportunidade de oferecer uma solução de investimento imobiliário para sua base, com mais de 500 clientes. A Yuca e a Blackbird estruturaram uma operação para compra de sete imóveis, que somam R$ 5,6 milhões.

O InfoMoney conversou com Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, sobre os detalhes da parceria. A Yuca tem 500 unidades sob gestão, com valor estimado em R$ 150 milhões. Recentemente, recebeu um investimento de R$ 56 milhões. Até o final deste ano, pretende chegar a 2.000 unidades sob gestão.

Rafael Steinbruch, Eduardo Campos e Paulo Bichucher, cofundadores da Yuca (Divulgação)

Rafael Steinbruch, Eduardo Campos e Paulo Bichucher, cofundadores da Yuca (Divulgação)

Entre investimento direto e fundo imobiliário

Os sete imóveis visados por Blackbird e Yuca estão em bairros como Bela Vista, Brooklin, Itaim Bibi, Jardins e Paraíso. Por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE), os clientes da Blackbird serão sócios desses apartamentos.

O valor investido por cada um é menor do que se eles comprassem um apartamento de fato. A Yuca cuida dos processos de aquisição, reforma e manutenção de contratos de locação. “Houve uma alta demanda pelo portfólio de ativos. Em menos de duas semanas, a operação foi fechada”, escreveu em comunicado Bruno di Giacomo, cofundador e diretor da Blackbird.

A rentabilidade projetada é de 17,7% ao ano (TIR). Esse percentual inclui retornos mensais com aluguéis e valorização imobiliária dos ativos depois de 24 meses, quando o ativo será vendido a algum fundo imobiliário (FII).

A venda dos apartamentos será a liquidez do investimento – ou seja, a estratégia de saída dos investidores. A partir do momento que eles vendem os imóveis, deixam de ter propriedade o direito sobre os rendimentos dos ativos.

Um dos potenciais compradores é o YUFI11, um FII criado pela própria Yuca. O YUFI11 captou R$ 40 milhões em novembro de 2020. Todos esses recursos já foram alocados e o fundo projeta um yield entre 8,5% e 9% ao ano. Esse FII é voltado a investidores institucionais. A startup pretende captar mais recursos para o fundo imobiliário em 12 meses, desta vez com uma oferta também a investidores de varejo, por meio de uma oferta pública inicial de ações (IPO).

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A parceria entre Blackbird e Yuca é um investimento direto em imóveis. “Mas ocorre uma concentração muito maior quando pensamos em investidores comprando apenas um um imóvel para alugar. Também tem a dor de cabeça na gestão da reforma e dos inquilinos”, diz o cofundador da Yuca em entrevista ao InfoMoney.

Já na comparação com um fundo imobiliário (FII), Steinbruch defende que essa carteira de sete imóveis permite um contato maior com esses ativos residenciais. “Os investidores sabem quais imóveis serão adquiridos, como será a reforma deles e como está a ocupação do aluguel. Investir em um fundo imobiliário tem uma percepção menor por parte das pessoas de que elas estão investindo em imóveis de fato”.

Segundo o cofundador da Yuca, novas captações serão estruturadas com a Blackbird. Diferente do FII da Yuca, Steinbruch ressalta que esta operação de investimento direto em imóveis não é restrita a investidores profissionais. “A seleção dos investidores ficou a critério da Blackbird desta vez, detentora do relacionamento”, diz o cofundador da Yuca.

Outra diferença entre o investimento direto em imóveis e os fundos imobiliários está no tratamento tributário. Um projeto de lei encaminhado pelo governo ao Congresso prevê eliminar a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por FIIs com cotas negociadas na B3 a investidores pessoas físicas.

Steinbruch afirma que ainda é cedo para comentar questões tributárias. “Foi apresentada uma proposta pelo governo. Ela ainda precisa passar pela Câmara, e muito provavelmente vai sofrer alteração antes de ir para o Senado. Aí, pode sofrer ainda mais alterações.”

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Financiamento imobiliário tem desafios para manter ritmo em 2021

Fundos Imobiliários FIIs imóveis edifícios (Shutterstock)

Em meio à crise provocada pela pandemia de covid-19, um setor da economia brasileira encerrou 2020 em ritmo de superação. De janeiro a outubro, os financiamentos imobiliários concedidos com recursos da poupança totalizaram R$ 92,7 bilhões, crescimento de 48,8% em relação ao mesmo período de 2019, segundo os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Beneficiado pelos juros baixos, depósitos recordes na poupança, atuação dos bancos públicos e pela aprovação do programa Casa Verde Amarela, o setor imobiliário ganhou impulso no segundo semestre. No entanto, enfrenta desafios para manter o crescimento em 2021, como o encarecimento de materiais de construção e as incertezas sobre a recuperação da economia.

Emprego e renda

Outro fator que alimenta uma interrogação em torno do crescimento do mercado imobiliário em 2021 reúne as incertezas em relação à velocidade da recuperação do emprego e da renda. Ao apresentar a projeção de crescimento de 4% do Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil em 2021, o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, classificou de “otimista conservadora” a expectativa da entidade. As avaliações para o próximo ano, no entanto, dividem-se.

O presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Cbic, Celso Petrucci, diz que o déficit habitacional no Brasil e mudanças de comportamento da população depois da pandemia, como a procura por imóveis mais afastados de áreas densamente povoadas, ajudarão a manter aquecida a procura pelos financiamentos imobiliários.

“Todos torcemos pela rápida recuperação na economia, pela queda do índice de desocupação, desemprego e por melhora na renda das famílias. Mas o Brasil tem tanta necessidade de habitação que isso não vem afetando o mercado e não afeta em 2021”, avalia Petrucci. Ele ressalta que o mercado imobiliário conseguiu crescer em 2020, mesmo com o emprego e a renda em queda e que a manutenção da taxa Selic (juros básicos da economia) em 2% ao ano ao longo de boa parte de 2021 continuará a impulsionar os contratos.

Base de comparação

Especialista em mercado imobiliário da FGV, o professor Pedro Seixas não é tão otimista. Para ele, a fraca base de comparação em relação a 2019 levou ao crescimento na concessão de financiamentos em 2020.

Ele diz duvidar se a expansão será sustentável em 2021. “Existe uma retomada, mas a questão é se esse crescimento será sustentável por causa da renda e do emprego. Do ponto de vista pessoal, quem tem dinheiro deve aproveitar os juros baixos e comprar [um imóvel], mas é diferente de dizer que crescimento é sustentável”, analisa.

De acordo com Seixas, o setor imobiliário brasileiro, apesar do crescimento em 2020, está em nível semelhante a 2010. “Essa recuperação tem muito mais a ver com um efeito estatístico do que com uma reversão de tendência. O que determinará a demanda será a velocidade de recuperação da economia”, acrescenta. Para Petrucci, da Cbic, uma eventual estagnação da renda pode ajudar nas vendas no início de 2021 ao inibir as construtoras de repassar o aumento dos materiais de construção para o preço dos imóveis.

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