SÃO PAULO – Lançamentos congelados, descontos levando a corte de margens, preocupação com o impacto da forte crise na renda do consumidor e preocupação com a contaminação dos trabalhadores. A pandemia de coronavírus trouxe diversas incertezas para a economia – e não foi diferente para as construtoras e incorporadoras voltadas aos segmento residenciais, conforme destacaram grandes líderes durante o FII Summit, maior evento de fundos imobiliários do país realizado pelo InfoMoney entre os dias 22 e 24 de setembro.
Efraim Horn, co-presidente da Cyrela (CYRE3), Joseph Meyer Nigri, presidente da Tecnisa (TCSA3), e Rubens Menin, fundador e presidente do conselho da MRV (MRVE3), contudo, destacaram que, após os primeiros meses da pandemia, notoriamente março e abril, marcados por incerteza, o segmento está registrando uma forte recuperação. Além disso, mostrando novas tendências de consumo no pós-pandemia, sendo que muitas delas chegaram para ficar.
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Confiante, Menin destaca ainda que a recuperação pode ser em formato de “V” – ou seja, após uma queda rápida, uma retomada na mesma velocidade. “Os fundamentos da indústria de construção civil são muito sólidos”, avalia o executivo.
Ele ressalta três fatores para definir o tamanho do mercado atualmente: i) o momento de renovação de estoque (levando em consideração que os imóveis têm uma vida útil média de 50 anos), ii) o efeito do forte crescimento demográfico de 30 anos atrás (formando um novo mercado consumidor maior a partir de agora) e iii), por fim, o fato de ainda haver no país um déficit habitacional.
“O Brasil é um país continental, é muito grande e mal atendido, em que a demanda sempre foi muito maior do que a oferta”, avalia o executivo. Nesse contexto, o cenário de juros muito baixos, com a Selic a 2%, traz um momento único para o consumidor. “Essa combinação de fatores está me deixando otimista em ver que 2020 vai ser um ano de crescimento do nosso segmento [voltado às camadas mais populares] e, sobre 2021, eu sou extremamente otimista de que a indústria vai bater de forma organizada e sustentável novo recorde”, reforça.
Horn ressalta que, neste sentido, após uma parada no consumo nos primeiros meses da pandemia, a demanda voltou com o consumidor ávido a partir dos meses de junho e julho. Sobre essa volta, houve uma diferença em relação ao período pré-pandemia, uma vez que aumentou a percepção dos consumidores de que será preciso ficar mais em casa, ainda que haja uma retomada gradual das atividades.
A visão da mudança na procura do consumidor no pós-pandemia também é apontada por Nigri, da Tecnisa: “o impacto do home office veio para ficar, o modelo de trabalho 100% presencial vai ficar esgotado. Ainda que haja a volta ao trabalho presencial, pelo menos parte da jornada de trabalho em casa será adotada, em um ou dois dias por semana”.
Assim, o equilíbrio antes existente para o trade-off (opções conflitantes, nas quais existe uma renúncia para cada escolha) entre localização e área, com muitos antes sacrificando espaço em busca de morar mais perto do trabalho e dos grandes centros, agora está passando por uma mudança. Com isso, há agora procura por mais área e bairros mais residenciais.
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Menin ainda reforçou que a digitalização também foi acelerada no mercado imobiliário com a pandemia, tornando a comunicação entre comprador e vendedor mais eficiente e mais barata.
“O nosso segmentos de imóveis populares foi menos prejudicado pela pandemia, a MRV bateu no segundo quarto recorde de vendas entre todos os trimestres da história da empresa. Uma das coisas que possibilitou muito esse mercado popular foi a inclusão digital: é impressionante, muitos clientes tinham viabilidade, maior disponibilidade de tempo e compraram imóvel pela via digital. Nossa venda digital no segundo quarto cresceu absurdamente e isso veio para ficar. No terceiro quarto, a venda está maior do que no segundo. Quando falamos de imóveis populares, em que a escala é maior, a gente está vendendo um apartamento a cada dois minutos. Isso só foi possível graças a nova era digital que a pandemia trouxe”, destacou o executivo da MRV.
Alerta para a alta de custos e onda de IPOs
Menin ressalta que, nos primeiros meses da pandemia, os imóveis ficaram mais baratos, com a MRV “cortando na margem” com medo de uma queda muito forte do mercado, até que os preços retomaram.
Contudo, mesmo com a recuperação ganhando destaque no setor, Menin reforça que há uma preocupação com a alta dos insumos, dos terrenos e da mão-de-obra. “Estamos enxergando um problema de aumento de custos. Nós somos como um montador: se o custo sobe, vamos ter que repassar e, se isso continuar nos próximos trimestres, o setor vai ter que aumentar os preços para trabalhar de forma sustentável”, avalia. Para ele, esse é o grande ponto de interrogação sobre os próximos meses para o segmento de construção civil.
Meyer Nigri ressalta que os preços são o resultado de oferta e demanda e, se houver muita oferta, o valor dos imóveis pode cair. Sobre esse ponto, ele ressalta preocupação sobre o quanto de dinheiro o setor financeiro vai injetar no mercado imobiliário, destacando a “onda de IPOs” recente.
“Com juros baixos, ninguém quer deixar dinheiro no CDI, na poupança, às vezes [o investidor] compra imóvel, às vezes vai para a Bolsa. Vejo isso também como umrisco de superoferta, com empresas captando recursos com IPOs e follow-ons. Quando capta, capta para produzir, se produzir muito, pode ter uma sobreoferta e os preços caírem [sendo ruim para os incorporadores e bom para os compradores]. Mas ainda estou com uma visão de que os preços vão subir”, avalia o presidente da Tecnisa.
Horn destaca que a Cyrela voltou a fazer lançamentos em junho, com um desconto entre 5% a 8% e, gradativamente, os preços voltaram ao normal: “a Cyrela está conseguindo vender bastante bem, até em níveis superiores a seus lançamentos, então não enxergamos uma pressão de queda, até ao contrário. Contudo, é ao contrário ‘infelizmente’. Isso porque há pressão nos preços de terrenos e no custo de obras e somos repassadores dessas duas variáveis”, ressalta o executivo.
O co-presidente da Cyrela destaca que o campo de maior atuação da companhia é em três metrópoles, São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre, que possuem a dinâmica histórica de aumento dos preços ao longo dos anos.
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Com relação à onda de IPOs das construtoras, ele destaca ser importante olhar para a história: “a Cyrela e muitos outros incorporadores se machucaram numa euforia lá atrás e muitos infelizmente fecharam. Quando tem muita oferta, muito capital, a gente acaba errando, comprando terreno da forma errada, pagando tudo mais caro porque precisa gastar o dinheiro, precisa fazer negócios. Isso inflaciona terrenos, as margens diminuem e não há clientes o suficiente”, apontou.
O co-presidente da Cyrela ressaltou que o que machuca as empresas é a euforia, através de lançamento de forma desenfreada: “Em 2009 a 2013, a gente brinca que teve os ‘5 Qs’: Qualquer um, fazia Qualquer coisa, de Qualquer jeito, em Qualquer lugar, por Qualquer preço. (…) Muitas empresas e muitos clientes se machucaram em todos os sentidos e, com isso, aprendemos que o mercado imobiliário é saudável quando a gente atua de forma responsável para a demanda real, tanto para o morador quanto para o investidor”, avalia.
Horn ressalta ainda que há mudanças geracionais, como o maior foco em mais experiências e menos posses. Isso, a princípio, poderi ir contra ao segmento de venda de imóveis; contudo, essas mudanças também podem gerar novas oportunidades de atuação dos fundos imobiliários.
Entre as novas tendências, o executivo ressalta as Student Housing e Corporate Housing, segmentos ainda bem embrionários no Brasil, sendo mais consolidados no mercado norte-americano, mas que têm tudo para ganhar força no país com a profissionalização de alojamentos pertos de universidades e também do segmento de habitação corporativa, o que pode gerar novos nichos no mercado.
“Os fundos imobiliários vão poder usufruir dessa nova mentalidade e dessa nova modalidade habitacional. E, claro, os investidores também (…). O tijolo é seguro, muito difícil desvalorizar, a não ser que tenha uma mega crise ou hecatombe. Vejo com bons olhos [essas novas tendências], mas sempre analisando caso a caso, com fundos que sabem o que fazem e nunca com aventureiros”, conclui.
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