SÃO PAULO – Desde o início da crise do coronavírus, poucos setores foram tão afetados quanto o de shopping centers. Os decretos que estabeleceram as quarentenas em São Paulo e no Rio de Janeiro a partir de 24 de março proibiram os shoppings de operar e logo as medidas foram tomadas em outros estados. Como resultado, boa parte dos centros comerciais está parada há quase três meses.
Na Bolsa, o impacto foi duramente sentido pelas ações de administradoras de shoppings. De 4 de março até hoje os papéis da BR Malls (BRML3) já caíram 33%, os da Multiplan (MULT3) recuaram 29% e os da Iguatemi (IGTA3) tiveram uma desvalorização parecida, da ordem de 30%, apesar da recuperação recente na bolsa em meio ao início da reabertura das operações.
Os efeitos na Bolsa são condizentes com o que ocorre na vida real. Até a última sexta-feira (5), a Associação Brasileira de Lojistas de Shopping (Alshop) divulgou que o faturamento caiu 70% na reabertura de 230 dos 577 shoppings do País. Já a quantidade de visitantes recuou 60%.
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A questão que paira na mente dos investidores é se depois de uma queda tão brusca chegou a hora de investir nessas ações ou se prevalecerão as incertezas que pairam no cenário atual como qual será a duração da quarentena, quando a pandemia de Covid-19 será derrotada no Brasil e como será o comportamento dos consumidores depois deste período.
De acordo com Marcus Zanetti, gestor da Kinea Investimentos, essas indefinições com certeza traçam um horizonte desafiador para os shopping centers, mas uma recuperação econômica mais rápida que o esperado já desponta como algo que deve colocar o setor de volta aos trilhos.
“O curto prazo é muito ruim, mas existem analistas que colocam isso na perpetuidade, o que se reflete em uma subavaliação do valor dessas companhias”, defende.
Segundo o gestor, há acordos em andamento entre lojistas e administradores de diversos shoppings para uma ajuda mútua neste momento de paralisação das atividades. “Os lojistas estão sem receitas e os shoppings não estão recebendo aluguel ainda, então vários tipos de acordos são feitos para adiar o pagamento do aluguel, reduzir a cobrança etc”, explica.
Zanetti argumenta ainda que apesar do aumento da participação do e-commerce no consumo dos brasileiros ser uma consequência previsível da quarentena no longo prazo, o perfil dos shoppings aqui ajuda a amenizar este efeito.
“O shopping brasileiro é diferente dos que existem lá fora. Não são centros de compra que você precisa sair da cidade para ir. Muita gente vai ao shopping por entretenimento. Temos uma relevância muito mais alta de alimentação e serviços no shopping do Brasil do que no dos Estados Unidos”, avalia.
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Para ele, as pessoas não vão deixar de ir ao cinema ou comer um lanche nestes centros, pois este tipo de passeio já se tornou uma tradição nos hábitos de lazer dos brasileiros. Isso se traduz em uma composição de faturamento bem mais diversificada, com alimentação e serviços respondendo por quase dois terços da receita dos shoppings.
Além disso, Zanetti afirma que muitas lojas só tem o shopping como opção física para efetuar vendas devido aos crônicos problemas de segurança no País. “Nos EUA, você compra joias e iPhones na rua. No Brasil, diversas lojas que vendem celulares só oferecem as opções premium em lojas de shopping, já que neles a segurança é maior.”
Na mesma linha, Roberto Indech, estrategista-chefe da Clear Corretora, destaca estar otimista com as ações do setor e vê a forte queda como exagerada.
Porém, ele não acredita em uma alta forte para os ativos no curto prazo, uma vez que há muita preocupação com a retomada da economia e com a confiança do consumidor. “Contudo, a partir do ano que vem, quando a confiança retomar e com as maiores chances de uma vacina para o Covid, as perspectivas devem ser mais positivas para o setor”, avalia.
Pessimismo
Por outro lado, os analistas Nikolaj Lippmann, Jorel Guilloty, Andrew Ruben, Javier Martinez Cerdan, Roberto Browne, Fernando Donega, Alexandre Namioka e Todd Castagno, do Morgan Stanley, escreveram em relatório que mesmo com as ações de shoppings operando perto do preço de reposição não acreditam que o momento seja bom para investir no setor.
“Nós esperaríamos por mais visibilidade antes de assumirmos uma posição comprada”, avalia a equipe de análise do banco, que ainda ressalta ver os shoppings brasileiros como os mais caros (em termos de valuation) de toda a América Latina. “O Brasil oferece o pior risco-retorno do setor.”
Os analistas do Morgan Stanley cortaram recentemente a recomendação para as ações de BR Malls, Multiplan e Iguatemi de equal weight (desempenho dentro da média do mercado) para underweight (desempenho abaixo da média do mercado).
A justificativa para o pessimismo é que os shoppings brasileiros teriam mais exposição aos chamados locatários tipo C – lojistas populares menores, desvinculados de cadeias maiores e provavelmente com menores balanços patrimoniais em comparação com os locatários tipos A e B. Além disso, o Brasil possui aluguéis mais elevados em dólares, especialmente quando comparado com o México.
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“A maior exposição a rendas mais altas em relação a inquilinos de menor qualidade provavelmente levará a descontos de aluguel menos favoráveis para o Brasil versus demais países da região.”
Os analistas destacam ainda que historicamente os centros comerciais brasileiros têm os mais altos custos de ocupação e aluguéis mais caros entre os shoppings da América Latina.
O Morgan Stanley estima que 30% dos shoppings brasileiros terão fundos de operações negativos e aponta que apesar de BR Malls ter aluguéis 20% mais baixos que os pares, os níveis menores de alavancagem levam a fundos de operações maiores que os de Multiplan e Iguatemi.
Desse modo, o investidor deve pesar bem o risco-retorno de comprar ações de administradoras de shoppings, pois apesar dos papéis já terem apanhado muito na Bolsa, pode ser que o ambiente de negócios ainda não permita otimismo no curto prazo.
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