China pausa registro de novos fundos imobiliários residenciais

(Pixabay)

(Bloomberg) — A China suspendeu a autorização para que fundos de private equity levantem recursos para investir em empreendimentos imobiliários residenciais, bloqueando uma das últimas fontes de financiamento estáveis para o setor em crise.

A Associação de Gestão de Ativos da China (AMAC, na sigla em inglês) informou verbalmente empresas de private equity que não aceitaria mais os registros necessários para criar fundos para investir em projetos, disseram pessoas a par da decisão, que não quiseram ser identificadas. Os pedidos já feitos também serão negados, enquanto os fundos existentes não serão afetados, disseram as fontes.

A suspensão aumenta os desafios para incorporadoras imobiliárias chinesas depois que reguladores restringiram os canais de financiamento, incluindo empréstimos bancários e fundos fiduciários, como parte de uma campanha nos últimos anos para reduzir os riscos. Algumas das maiores incorporadoras do país, como o China Evergrande, enfrentam enormes dívidas acumuladas durante os anos de expansão do mercado imobiliário chinês, e o setor agora lidera um aumento recorde da inadimplência no mercado de títulos da China.

Como as vias tradicionais de financiamento foram bloqueadas, empresas imobiliárias recorreram a fundos de private equity apoiados por indivíduos e instituições de alto patrimônio líquido para captar recursos, muitas vezes usando terrenos ou receitas de fluxo de caixa das vendas do projeto como garantia. Investimentos em fundos de private equity focados no mercado imobiliário somaram 843 bilhões de yuans (US$ 130 bilhões) em 2020, ou 13,5% do total do setor, de acordo com relatório da AMAC.

A AMAC não respondeu de imediato a pedidos de comentário.

Gafisa vende terrenos por R$ 200 milhões, cria gestora e dá 1º passo no mercado de fundos imobiliários; Bradesco BBI aprova

(Divulgação)

SÃO PAULO – A construtora Gafisa (GFSA3) anunciou na terça-feira (3) que aprovou a venda de terrenos no valor agregado de R$ 200 milhões para um novo fundo imobiliário, gerido pela própria empresa, inaugurando sua participação no crescente mercado de FIIs.

Em fato relevante, a Gafisa afirmou que a operação visa reciclar capital próprio investido em terrenos que já estão no balanço da companhia, mantendo, no entanto, a empresa como incorporadora dos projetos.

“Este é o primeiro passo para a Gafisa atuar diretamente no mercado de fundos de investimentos imobiliários e pavimentar o caminho para um novo modelo de atuação imobiliária e financeira”, afirmou a empresa, em comunicado ao mercado.

Para isso, a companhia anunciou a criação da Gafisa Capital, que será liderada por Ian Andrade. Ele agregará o cargo de CEO da Gafisa Capital às atribuições atuais de diretor financeiro e de relações com investidores.

A Gafisa Capital será uma nova unidade de negócios com foco na estruturação e atuação no mercado de FIIs para empreendimentos e ativos imobiliários da Gafisa.

Leia também:
Fundos de fundos imobiliários: é hora de investir? Confira as mudanças na carteira da RBR

Além de reciclar e destravar capital próprio investido em ativos imobiliários que já estão no balanço da companhia, a gestora permitirá à empresa captar recursos para novos terrenos e capturar os benefícios de desintermediação financeira, diz a Gafisa.

Segundo dados da B3, o número de investidores em FIIs na Bolsa era de 1,4 milhão em junho, um aumento da ordem de 20% em 2021.

Avaliação positiva do Bradesco

Em relatório, o Bradesco BBI diz ver o anúncio como positivo no processo de recuperação em andamento da construtora.

PUBLICIDADE

“Se for bem-sucedida, a Gafisa Capital pode ajudar a Gafisa a manter seu balanço patrimonial enxuto e, ao mesmo tempo, acelerar os lançamentos em seu segmento de construção residencial tradicional, que consideramos necessário para atender ao desafio de renovar a geração de valor, após as conquistas positivas dos últimos dois anos no balanço patrimonial”, escrevem os analistas.

O banco tem recomendação neutra para os papéis GFSA3 e preço-alvo de R$ 5,50, o que implica potencial de alta de 45,9% em relação ao fechamento de terça-feira (3).

Ontem, os papéis encerraram o pregão com alta de 1,9%, a R$ 3,77.

Em 4 anos, Bolsa dobra de valor e chega perto da marca de 4 milhões de investidores

The businesswoman in glasses standing near the display (Artem Peretiatko/ Getty Images)

Nunca se falou tanto de Bolsa de Valores no Brasil. Com o juro real (que desconta a inflação) próximo de zero, investir em ações virou papo de mesa de bar.

Pode parecer que sempre foi assim, mas a verdade é que o movimento é bem recente. Foi só há quatro anos que surgiu a B3 – fruto da fusão das antigas BM&F Bovespa e Cetip.

Desde então, o valor de mercado do negócio mais do que dobrou, passando de R$ 40 bilhões para R$ 100 bilhões, enquanto o total de investidores se multiplicou por seis, chegando perto de 4 milhões.

O impulso para a alta do número de investidores foi conjuntural, já que as aplicações de renda fixa ficaram menos atrativas com a queda dos juros. Tanto é assim que, antes do “boom” atual, a Bolsa tentou várias formas de promover o mercado acionário.

De tendas nas praias paulistas e em sindicatos a uma campanha publicitária com Pelé, nada parecia adiantar em um cenário em que o investidor podia ganhar mais de 10% ao ano sem correr risco.

Com a queda dos juros, vieram as plataformas de investimento em Bolsa. De repente, o cliente se viu bombardeado de todos os lados: bancos, casas de análises e corretoras.

Leia também:
Como investir R$ 50 mil hoje? Especialistas apontam o melhor caminho para cada perfil de investidor

“O que fez diferença foi o crescimento de plataformas e do mercado de assessores, que levam conhecimento às pessoas físicas”, afirma o sócio da Eleven Financial, Raphael Figueiredo.

A advogada Bruna Garner, de 27 anos, é uma dessas novas investidoras. Suas primeiras ações foram compradas há cerca de um ano, quando garimpou papéis que caíram muito no início da pandemia, como a Azul, a Gol e a agência de turismo CVC.

PUBLICIDADE

“Comecei para ter uma forma de rendimento. Nossos pais pensavam em previdência e imóveis, mas isso já não traz um retorno tão bom como ações”, comenta Bruna, que tem 10% de sua carteira em renda variável – o restante segue em renda fixa.

Já o analista de dados Yago Rodrigues, 28 anos, começou a investir um pouco antes do começo da pandemia, testando fundos imobiliários e ETFs, que seguem índices acionários. Hoje, Rodrigues tem 50% de sua carteira em ações, incluindo papéis de uma das queridinhas do mercado, o Magazine Luiza.

O aumento do total de empresas listadas também serviu de incentivo à Bolsa brasileira. Desde o início de 2020, mais de 60 empresas já fizeram ofertas iniciais de ações (IPO, na sigla em inglês), número que ainda vai subir até o fim do ano.

Apesar do crescimento acelerado, a B3, que já esteve na quinta posição entre as Bolsas de Valores do mundo, viu sua posição cair por conta do real enfraquecido, já que esse ranking é feito em dólar.

O ranking é liderado pelas americanas Nyse e Nasdaq, gigantes com US$ 20 trilhões em capitalização das empresas listadas. Na B3, esse valor é de cerca de US$ 1 trilhão.

Concorrência

Apesar da expansão recente, a B3 ainda navega sozinha no mercado acionário local. A eventual chegada de uma concorrente para a Bolsa brasileira é um assunto recorrente.

Nos últimos meses, com rumores de uma nova movimentação para criar uma rival, a B3 perdeu cerca de 28% em valor de mercado. O assunto retornou após a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) colocar o tema em audiência pública, encerrada há poucos meses. Os resultados dessa consulta ainda estão sendo analisados.

Especialistas consultados pelo Estadão acreditam que essa competição virá, mas não na forma de uma Bolsa tradicional como a B3, mas na forma de fintechs que vão focar em serviços específicos de negócio, caso da Mark 2 Market, focada em registro de Certificados de Recebíveis do Agronegócios (CRAs).

PUBLICIDADE

Professor de Direito Econômico da FGV-Direito, Caio Mario Pereira Neto destaca que a própria regulação pode abrir espaço para a competição, como ocorreu no setor bancário, que hoje é puxada pela atuação das fintechs.

Por outro lado, há uma longa lista de potenciais rivais para a B3 que não prosperam. A ATS Brasil chegou a fazer um pedido para a abertura de uma Bolsa à CVM, em 2013, mas a ideia acabou não avançando. Mesmo destino teve o projeto da gestora Claritas, em parceria com a Bats Global Markets, operadora global do setor.

Guilherme Benchimol revela os segredos de gestão das maiores empresas do mundo na série gratuita Jornada Rumo ao Topo. Inscreva-se já.

Risco XP: entenda a avaliação de risco para investimentos

Com o objetivo de oferecer aos investidores maior transparência, a XP criou uma nova pontuação de risco, exibida através de uma caixa com a cor vermelha nas páginas e tabelas de cotações de ativos do InfoMoney. Assim, você terá maior autonomia, clareza e uma visão mais detalhada ao comparar seus investimentos.

Vários parâmetros foram levados em conta de modo a unificá-los em uma única nota para cada ativo, baseamos principalmente em três pilares de riscos: os riscos de crédito, liquidez e mercado.

Mercado Crédito Liquidez
Decorrente da variação de indicadores, por exemplo: cotações de câmbio, ações, commodities, taxas de juros e indexadores como os de inflação por exemplo Risco baseado na possibilidade de um emissor de um título de renda fixa não honrar o que foi ofertado. (o pagamento de juros esperado por quem investiu, por exemplo) Risco de ocorrer uma variação grande (um deságio elevado), no momento em que se deseja liquidar um ativo
É visto nas oscilações diárias de um ativo, fundo ou índice de mercado Esse risco é representado pelo rating de um emissor ou papel (ex.: AAA, BB+, etc) Por exemplo, ativos sem liquidez, onde a diferença entre a melhor oferta de compra e a melhor de venda é grande

Para entender a metodologia de risco para os diferentes tipos de ativos, leia no site da Expert (o site de análises e recomendações da XP) os tópicos:

  • Fundos e Previdência
  • Ações, BDRs, Fundos Imobiliários
  • Renda Fixa
  • COE
  • Notas por classe de ativos
  • Perguntas Frequentes

Invista nos melhores produtos com a ajuda da melhor assessoria: abra uma conta gratuita na XP!

Fundos Imobiliários: Aliansce Sonae diz que não atuou como incorporadora do Shopping Parque Dom Pedro

SÃO PAULO – Em meio ao caso de possível irregularidade no enquadramento tributário do fundo imobiliário Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11), que tem levado a uma forte queda das cotas na Bolsa nos últimos dias, a Aliansce Sonae afirmou na noite de quarta-feira (24) que não atuou como incorporadora do shopping.

A resposta veio após a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) informar que a operadora de shopping centers realizou a incorporação e é responsável pela administração e comercialização da área bruta locável (ABL) do Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas (SP), único imóvel na carteira do fundo imobiliário.

Além de ter feito a incorporação, a autarquia afirma que a empresa detém participação acionária consolidada de 51% no mesmo shopping, segundo resultados referentes ao primeiro trimestre do ano.

Nesse contexto, a xerife do mercado apontou que o fundo se enquadra no artigo 2 da Lei 9.779/99 e está sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas, uma vez que aplica “recursos em empreendimento imobiliário que [têm] como incorporador, construtor ou sócio, cotista que [possui], isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas”.

Pelo fato de o fundo possuir um investidor com mais de 25% das cotas e que participou da incorporação do shopping (no caso, a Aliansce Sonae), por regra, os cotistas do FII não têm direito a isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos. Saiba mais aqui.

Em comunicado enviado ao mercado pelo BTG Pactual, administrador do fundo, a Aliansce Sonae compartilhou seu posicionamento.

A empresa defende que não tem conhecimento de qualquer informação que levasse à alteração do tratamento tributário do fundo e que, dada sua qualidade de pessoa jurídica, “não se beneficia de isenção ou outra vantagem tributária sobre a distribuição de resultados do fundo”.

Além disso, a empresa afirmou que não havia recebido, até ontem, nenhuma comunicação da CVM ou da Receita Federal sobre o assunto.

Na quarta-feira (23), quando o ofício da CVM veio a público, o administrador do PQDP11, o BTG Pactual, respondeu que, independentemente do entendimento da Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE) da CVM, não vê o fundo enquadrado no artigo referido, tendo em vista não ter conhecimento de que a acionista indireta, a Aliansce Sonae, tenha atuado como incorporadora do shopping, tampouco se enquadre nas demais hipóteses que levariam à alteração do enquadramento tributário do fundo.

PUBLICIDADE

Na quarta-feira (23), as cotas do FII PQDP11 fecharam o pregão com queda de 12,9%, com os papéis negociados a R$ 2.488,00, segundo dados da Economatica. Ontem, o desempenho do FII também foi negativo ao longo do dia na Bolsa, com leve queda de 0,2% no fechamento. Por volta das 11h desta sexta-feira, as cotas caíam 3,7% na B3.

As estratégias dos melhores investidores do país e das melhores empresas da Bolsa, premiadas num ranking exclusivo: conheça os Melhores da Bolsa 2021

Os 5 fundos imobiliários favoritos dos investidores em junho, segundo a Fliper

Os fundos imobiliários (FIIs) podem ser uma ótima alternativa para quem deseja investir no mercado imobiliário de forma diversificada, com baixo valor inicial e obter uma renda periódica.

Muitos brasileiros possuem o desejo de ter um imóvel, visando ter uma renda extra de aluguel e ganhos com a valorização do ativo. Os FIIs também atendem esses objetivos, contando ainda com as vantagens de isenção de IR nos rendimentos mensais, gestão profissional e pouca burocracia.

Mas em quais fundos imobiliários os brasileiros mais investem?

Um levantamento da Fliper, plataforma de consolidação de investimentos, mostra o ranking das maiores alocações em FIIs, dentro de mais de R$ 58 bilhões em patrimônio mapeado, no mês de junho.

Ranking Código Fundo Imobiliário Segmento
1 XPLG11 XP Log Logístico
2 HGLG11 CSHG Logística Logístico
3 IRDM11 Iridium Recebíveis Imobiliários Papéis
4 MXRF11 Maxi Renda Papéis
5 XPML11 XP Malls Shoppings

1- XP Log (XPLG11)

Na liderança está o XP Log (XPLG11), fundado em 2018, que conta com mais de 260 mil cotistas. Ele é gerido pela XP Vista e tem como objetivo obter ganhos pela aquisição e exploração comercial de empreendimentos na área logística.

Ele é composto por 13 condomínios logísticos somando em torno de 736 mil m². Os imóveis possuem uma diversificação geográfica, sendo localizados a maioria em São Paulo e Pernambuco, Rio de Janeiro, Santa Catarina, entre outros estados.

Centro de Distribuição DIA – Ribeirão Preto/SP (fonte: xplog.riweb.com.br)

A taxa de vacância física do fundo é de 6,9% e 74% dos contratos vencem a partir de 2023. Possui grande diversificação do setor de atuação de seus inquilinos, além disso, a maior parte são empresas consolidadas em seu segmento de atuação, como Leroy Merlin, DIA, B2W, entre outras.

PUBLICIDADE

Abaixo, tabela com indicadores do fundo:

O dividend yield (DY) significa a relação entre os rendimentos pagos pelo fundo e o preço das cotas. Esse indicador serve para mensurar a performance de um FII em relação ao pagamento dos aluguéis.

Já o P/VPA (preço/valor patrimonial) é um múltiplo que relaciona o preço com o valor patrimonial por cota, utilizado para avaliar se um fundo está caro ou barato.

E o IFIX é o índice que representa o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados na B3.

O XP Log vem superando a performance do IFIX, desde o seu início, como é possível ver no gráfico abaixo, extraído do comparador de investimentos do InfoMoney:

Lembrando que fundos imobiliários são ativos de renda variável e rentabilidade passada não é garantia de retornos futuros.

PUBLICIDADE

2- CSHG Logística (HGLG11)

Sob a gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo, o fundo CSHG Logística busca a exploração de empreendimentos imobiliários voltados para operações logísticas e industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis.

O fundo possui 67,8% de seu patrimônio líquido alocado em Imóveis, 6,0% em renda fixa, 11,4% em FIIs e 2,8% em CRI. Em geral, seu portfólio é bem diversificado, já que possui 16 ativos em localizações espalhadas por diversos estados do Brasil, no entanto, sua maioria em São Paulo. Atualmente, a taxa de vacância física é de 8% com uma Área Bruta Locável (ABL) de 691 mil m².

Abaixo, tabela com indicadores do fundo:

O HGLG11 também supera a performance do IFIX, desde o seu início:

3- Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)

PUBLICIDADE

O IRDM11 é um fundo imobiliário de papéis que investe principalmente em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários, como por exemplo certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários.

Além desses ativos, o fundo também investe em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), entre outros ativos ligados ao setor imobiliário.

Possui um patrimônio líquido acima de R$2 bilhões, que são investidos 49,75% em CRIs, 24,95% em FIIs e o restante em ativos de renda fixa.

Abaixo, tabela com indicadores do fundo:

E o comparativo entre as performances do IRDM11 e IFIX:

4- Maxi Renda (MXRF11)

O FII Maxi Renda, que teve início em 2012, é gerido pela XP Vista e investe em ativos financeiros com lastro imobiliário como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), debêntures, Letras de Crédito Imobiliário (LCI), entre outros.

Seu portfólio de investimentos é dividido da seguinte maneira: 62% em CRIs, 11% em permutas financeiras, 25% alocados em caixa e o restante em outros fundos imobiliários.

Abaixo, tabela com indicadores do fundo:

E o gráfico de rentabilidades do MXRF11 versus o IFIX:

5- XP Malls (XPML11)

Por fim, o XPML11, também gerido pela XP Vista e é do tipo tijolo, no qual seu foco de  investimentos está majoritariamente em propriedades de shoppings e outlets.

Atualmente, a carteira imobiliária do fundo é composta por 12 shopping centers concentrados na região Sudeste do país, os quais possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 364.498 m² e aproximadamente 1.800 lojas.

Com um patrimônio de R$2 bilhões, sua carteira de ativos contempla 89,5% de imóveis, 5,2% de CRI Conversível e o restante em outros ativos e caixa. Sua taxa de vacância física é de 5,8%.

Abaixo, tabela com indicadores do fundo:

Como pode ser visto no gráfico abaixo, o FII de shopping centers foi mais afetado pela pandemia. Mas agora pode ter um potencial de recuperação, com a vacinação da população e redução das restrições.

Lembramos que as informações contidas neste levantamento são apenas de cunho informativo e não se tratam de recomendações de investimentos.

Como analisar e organizar sua carteira de investimentos?

Agora que você conheceu os fundos imobiliários preferidos dos investidores, lembramos que a diversificação dos recursos em diferentes classes de ativos e instituições financeiras pode dificultar o acompanhamento e controle do patrimônio.

Entrar no site de cada casa para buscar os informes de IR e classificar seus investimentos em uma planilha de excel pode dar trabalho e tomar muito tempo.

Visando solucionar este problema, a Fliper é uma plataforma (aplicativo e web) gratuita que consolida todos os seus investimentos de bancos, corretoras e FGTS, de forma automática, e ainda envia todos os informes de IR das contas conectadas de uma só vez!

Ainda é possível acompanhar gráficos de rentabilidade da carteira, evolução patrimonial, analisar fundamentos dos ativos, receber notificações de proventos, disponibilidade de liquidez, entre diversas outras funcionalidades que ajudam o investidor a tomar melhores decisões.

Quem se conhece, melhor investe!

A equivocada tributação dos FIIs

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) caíram no gosto do brasileiro. Importante veículo de captação para o setor imobiliário, eles se transformaram em alternativa tanto para os investidores institucionais como os de varejo.

Criados há quase 30 anos pela Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993 (Lei do FII), os fundos imobiliários oferecem aos seus cotistas um retorno tributado pelo Imposto de Renda à alíquota de 20%, com distribuições obrigatoriamente semestrais de 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa.

Há ainda a possibilidade de as pessoas físicas que investem nos fundos terem seus rendimentos isentos, na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, desde que: (i) o FII tenha suas cotas admitidas à negociação em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado; (ii) o FII possua, no mínimo, 50 cotistas; e (iii) o cotista pessoa física seja titular de cotas que representem menos de 10% da totalidade das cotas e cujas cotas lhe deem direito ao recebimento de rendimento inferiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

A mesma lei que criou essa isenção dos FII também beneficiou a remuneração produzida por letras hipotecárias (LH), certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e letras de crédito imobiliário (LCI).

Sobre a tributação do FII, apesar de suas carteiras serem isentas do Imposto de Renda relativamente a rendimentos e ganhos de capital em geral (art. 16 da Lei do FII), foi instituída a tributação, pelo Imposto de Renda na fonte, dos seus rendimentos e ganhos líquidos de aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável (art. 16-A da Lei do FII).

Percebendo não fazer sentido isentar papéis ligados ao mercado imobiliário quando detidos por pessoas físicas e tributá-los na posição dos FII, o legislador afastou a incidência do imposto de renda na fonte relativa às aplicações efetuadas pelos FII em CRI, LCI, LH e nos próprios FII (art. 16-A, §1º da Lei do FII).

Assim, preenchidos os requisitos legais (a nosso ver, não necessariamente todos os aplicáveis às pessoas físicas), os rendimentos distribuídos por FII a outros FII não estarão sujeitos ao Imposto de Renda na fonte, o qual de outro modo seria de 20% (conforme o art. 17 da Lei do FII).

Esse tratamento nos parece óbvio do ponto de vista finalístico para evitar uma bitributação, já que o FII que detém cotas de outros FII é, por sua vez, detido por pessoas físicas ou jurídicas, as quais serão submetidas a algum regime de tributação na qualidade de investidores finais.

A Receita Federal do Brasil (RFB), contudo, manifestou entendimento de que os ganhos de capital auferidos na alienação, por FII, de cotas de outros FII, sujeitam-se à incidência do imposto de renda de 20%, de acordo com as mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável (Solução de Consulta COSIT nº 181/2014).

PUBLICIDADE

Resumindo bastante o entendimento do Fisco, ele estaria sobretudo baseado no fato de a tributação em questão ter sido afastada somente em relação ao imposto de renda na fonte. Como consequência, na visão do Fisco, ganhos sujeitos a sistemática outra, que não fonte, seriam tributáveis (art. 16-A, §1º da Lei do FII).

Ou seja, em palavras leigas, na visão de um investidor, o seu recurso investido em um FII que detém cotas de outros FII passa a incorrer em uma tributação adicional, já que os resultados dos ganhos da carteira do FII serão tributados além da tributação que sofrerá o seu cotista.

Se comparado com outras estruturas de fundos, como fundos multimercado, por exemplo, existe no FII a criação de uma tributação adicional. E, se pensarmos numa estrutura com diversos fundos, uns investindo nos outros, o que é comum em países com o mercado desenvolvido, estaríamos criando diversas tributações adicionais, antes mesmo de o resultado do ganho chegar ao investidor final.

Acreditamos que a RFB se equivocou em seu entendimento e deveria considerar revê-lo.

O dispositivo que estendeu aos FIIs a isenção antes dada aos investidores pessoas físicas se preocupou só com o imposto de renda na fonte porque os FIIs apenas podem ser tributados pelo Imposto de Renda na fonte sobre seus rendimentos e ganhos líquidos de aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável.

A carteira do FII foi mantida absolutamente isenta, admitindo-se exclusivamente a tributação na fonte de suas rendas financeiras. Assim, ao afastar a tributação do imposto de renda da fonte potencialmente incidente sobre FII, CRI, LCI e Letras Hipotecárias, garantiu-se que tais ativos, se e quando detidos pelos FIIs, seriam isentos.

Há artigo na Lei do FII (o art. 18) que determina que os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos de investimento imobiliário, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20%.

Ele deve, contudo, ser interpretado em harmonia com os outros dispositivos da mesma Lei, prevalecendo aquele mais específico, que assegura a isenção da carteira do FII com possibilidade de tributação das aplicações financeiras dos FII somente em relação ao imposto de renda na fonte.

PUBLICIDADE

É compreensível que a RFB talvez possa não se conformar com algumas isenções e tratamentos especiais assegurados pelo legislador. Nesse caso, como em tantos outros, muitas das isenções e dos tratamentos especiais têm como finalidade propiciar o crescimento (incentivado) de um determinado setor da economia importante para o país.

Sabemos que os FII têm sido atacados em agressivas fiscalizações, conforme exploraremos em artigo futuro.

Por ora e especificamente sobre o tema acima, a mensagem que gostaríamos de registrar é que a RFB precisa colocar em prática a sua missão (“Exercer a administração tributária e aduaneira com justiça fiscal e respeito ao cidadão, em benefício da sociedade”) e seus valores (“Respeito ao cidadão, integridade, lealdade com a instituição, legalidade, profissionalismo e transparência”) em vez de adotar postura puramente arrecadatória e, para isso, utilizar interpretações que visivelmente não estão alinhadas com a vontade do legislador.

A mudança de normas deve ser feita pelas vias ordinárias e cabe ao Congresso limitar benefícios claramente dispostos na legislação tributária.

O entendimento da Receita, ainda que não tão recente (2014), tem sido questionado agora no Judiciário, fazendo florescer a esperança de que nossos tribunais se posicionem corretamente.

Um posicionamento equivocado onera não apenas os FIIs, mas toda a sociedade brasileira, particularmente os investidores e, em última instância, o mercado imobiliário, que é grande propulsor da economia e contratante de mão de obra.

brMalls rejeita proposta da Suno para transferir seus imóveis para fundos imobiliários

(Pixabay)

SÃO PAULO – A brMalls (BRML3) refutou a proposta feita pela Suno ao seu conselho de administração para mudar a estrutura da empresa, de forma que seus imóveis passem a ser detidos por um ou mais fundos imobiliários.

Pela alteração sugerida, a companhia se tornaria assim, prioritariamente, uma administradora de ativos imobiliários. Por meio de sua nova gestora, a Suno Asset, a Suno havia se colocado como alternativa para atuar como gestora do fundo imobiliário a ser criado.

A brMalls respondeu, por meio de comunicado aos investidores, que entende que a mudança não seria o melhor caminho para criar valor aos atuais acionistas.

O primeiro argumento utilizado para justificar a negativa da brMalls diz respeito à estrutura para viabilizar a estratégia de longo prazo. A empresa destacou ter executado “importantes melhorias de longo prazo” nos últimos anos, como alienações e aquisições para qualificar o portfólio dos shoppings, evolução do mix de locatários, revitalizações, fortalecimento da estrutura de capital, aceleração da inovação e transformação digital, que a deixaram preparada para o ambiente de transformação do varejo, acelerado pelos desafios de e-commerce e da pandemia.

Para ter relevância e perenidade dos shoppings, a BR Malls ressaltou ser fundamental ter uma estrutura integrada, com controle dos ativos, forte balanço patrimonial, que alinhe interesses e horizontes de retornos, sincronize investimentos, desenvolvimentos, administração e comercialização dos shoppings.

O segundo aspecto trata de sua experiência com fundos imobiliários, tida como um complemento à sua estratégia principal.

“Realizamos operações com gestoras de primeira linha, tais como Vinci Partners, HSI – Hemisfério Sul Investimentos, Brasil Plural, BTG Pactual, Hedge Investimentos, envolvendo 17 participações em shoppings centers do nosso portfólio”, elencou a companhia.

A BR Malls disse estar “constantemente avaliando e endereçando as oportunidades de maximização de valor para seus ativos e acionistas”.

Por fim, a empresa ressaltou no comunicado considerações específicas em relação à proposta da Suno, que a levaram à conclusão de que a operação não seria o melhor caminho para criar valor aos atuais acionistas.

PUBLICIDADE

Os pontos incluem a avaliação de um expressivo Imposto de Renda sobre ganho de capital e ITBI decorrentes da transferência de titularidade; restrições de alavancagem geradas pela regulamentação aos fundos imobiliários, que levariam a “impactos custosos” para tratamento das dívidas existentes da companhia, bem como limitações para sua estrutura de alavancagem futura; o fato de sua base acionária ser composta em grande maioria por investidores que não se beneficiariam da isenção de impostos sobre dividendos; e a perda de liquidez para os atuais acionistas, dado que o volume de negociação das ações da companhia é apontado como mais de 30 vezes superior ao volume de negociação médio dos principais fundos imobiliários de shopping center.

Carta da Suno

Em sua carta ao conselho da brMalls do dia 18 de março, a Suno havia apontado que a iniciativa seria uma “enorme chance de destravar valor para os acionistas da empresa” e destacado que, em um contexto de mudanças estruturais de empresas administradoras de shoppings nos últimos anos, as ações da companhia tiveram desempenho significativamente inferior a seus pares nos últimos anos.

“Apesar dos esforços da administração, não estão claros os planos para mudar essa situação”, afirmou a Suno.

Entre as vantagens mencionadas pela Suno para a mudança, está a visão de que a criação de dois negócios apartados e independentes daria aos acionistas e administradores a melhor oportunidade para manter o negócio competitivo no longo prazo.

“Ainda, a separação dos imóveis das operações de BRMalls iria demonstrar de forma mais clara o valor significante do negócio de propriedades, atualmente envolto pelo desconto que o mercado aplica à empresa. A empresa gestora dos imóveis poderia dar maior foco ao negócio, possuindo times competentes e totalmente independentes para fomentar o crescimento e a inovação. Por último, o modelo traria melhor estrutura para funding, possibilitando a continuidade do crescimento de ativos”, destacou a Suno.

Na avaliação da Suno, a transação não apenas seria viável, como seria a única maneira de “criação de valor segura e rápida” para os acionistas.

A mudança dependeria de renegociações com credores da companhia e co-investidores dos shoppings, bem como alterações contábeis e no estatuto social da brMalls.

Participe do Treinamento gratuito Scalper Pro e entenda como extrair lucro e controlar riscos na Bolsa em operações que duram minutos ou segundos! Inscreva-se aqui.

PUBLICIDADE

Newsletter do InfoMoney terá seção dedicada a responder dúvidas de leitores sobre investimentos

Análise Fundamentalista (Shutterstock)

SÃO PAULO – A partir de abril, a newsletter diária do InfoMoney contará com uma seção específica para responder dúvidas selecionadas de leitores sobre investimentos.

Questões referentes à montagem de uma carteira de investimentos, alocação em renda fixa, em ações, fundos imobiliários, fundos de investimento e previdência, além de tributação e sucessão patrimonial, estão entre os temas que poderão entrar em pauta, com orientações de gestores, alocadores de recursos, planejadores financeiros e assessores financeiros.

A newsletter do InfoMoney é diária. Por meio dela, assinantes recebem um e-mail com as principais notícias, análises e opiniões que mexeram – ou vão mexer – com o mercado e suas finanças.

Com um texto leve e direto, a newsletter faz um resumo do que está acontecendo de mais importante no mundo dos investimentos, dos negócios e da política – e mostra como isso pode afetar seu bolso.

Para se cadastrar, deixe seu e-mail no formulário abaixo. E envie sua dúvida pelo e-mail onde_investir@infomoney.com.br.

Newsletter InfoMoney
Informações, análises e recomendações que valem dinheiro, todos os dias no seu email:

Conheça os melhores fundos de ações, multimercado, crédito privado e imobiliários do país pelo ranking InfoMoney-Ibmec 2021

SÃO PAULO – As gestoras Versa, Sharp, Capitânia e Iridium estão à frente dos melhores fundos das categorias ações, multimercados, renda fixa crédito privado e fundos imobiliários, respectivamente, da edição 2021 do ranking exclusivo criado pelo InfoMoney em parceria com a escola de negócios Ibmec.

Os vencedores foram anunciados nesta terça (23) e quarta-feira (24) durante evento online que contou com a participação de alguns dos finalistas para debater o futuro do mercado em cada classe.

Com o objetivo de destacar os gestores que entregam bons resultados com consistência, o ranking premia os fundos que tiveram bons desempenhos em critérios de retorno e risco em um período de três anos. Conheça a metodologia completa aqui.

Confira a seguir os ganhadores de cada categoria e acompanhe os painéis que se seguiram à premiação.

Renda variável

1º lugar: Versa Long Biased
2º lugar: Dynamo Cougar
3º lugar: Atmos Ações
4º lugar: Patria Pipe Feeder Institucional
5º lugar: Hix Capital

Leia mais:
De Mercado Livre a Vale: a visão por trás dos investimentos da Dynamo, uma das gestoras mais tradicionais (e bem-sucedidas) do país
BR Properties, Tenda e Light: as empresas preferidas na Bolsa dos melhores fundos de ações

Multimercados

1º lugar: Sharp Long Short 2x Feeder
2º lugar: Vista Multeestratégia
3º lugar: Verde Am Scena
4º lugar: Legacy Capital Advisory
5º lugar: Ibiuna Hedge STH

Leia também:
Verde e Legacy dividem suas apostas em Bolsa e juros e descartam mudanças no cenário com “caso Petrobras”

Renda fixa crédito privado

1º lugar: Capitânia Premium
2º lugar: Capitânia Top
3º lugar: XP Top Crédito Privado Renda Fixa FI LP
4º lugar: Western Asset Credit Excellent FIC FI RF Crédito Privado
5º lugar: BV Eagle

PUBLICIDADE

Confira também:
Gestores de crédito privado enxergam ambiente favorável com alta da taxa Selic

Fundos imobiliários

1º lugar: Iridium Recebíveis Imobiliários (IRDM11)
2º lugar: Hectare Crédito Estruturado (HCTR11)
3º lugar: Banestes Recebíveis Imobiliários (BCRI11)
4º lugar: Valora CRI Índice de Preço (VGIP11)
5º lugar: Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11)

Saiba mais:
Fundos imobiliários de papel lideram ranking de melhores FIIs; conheça as estratégias dos vencedores

Para receber um ebook gratuito sobre o evento, com as principais recomendações feitas pelos gestores dos melhores fundos do país, deixe seu e-mail abaixo:

Ranking Melhores Fundos InfoMoney-Ibmec
Descubra quais são e como investem os melhores fundos de investimento do país: